Barkácsbirtokossá Válás: Michael Boyer Tippjei és Trükkjei

Tartalomjegyzék:

Barkácsbirtokossá Válás: Michael Boyer Tippjei és Trükkjei
Barkácsbirtokossá Válás: Michael Boyer Tippjei és Trükkjei

Videó: Barkácsbirtokossá Válás: Michael Boyer Tippjei és Trükkjei

Videó: Barkácsbirtokossá Válás: Michael Boyer Tippjei és Trükkjei
Videó: Az árulás és a válás természete 2024, Március
Anonim

Ingatlan bérbeadására gondol? Nehéz tudni, hogy hol kezdjen az engedélyektől a karbantartásig. A bérbeadóvá válás azonban nagy lépés lehet egy okos barkács számára, aki jövedelmének kiegészítésére vagy új karrierút megkezdésére vágyik. Leültünk Michael Boyer-rel, a Minden földesúri kézikönyv a vagyon kezeléséhez: legjobb gyakorlatok a beköltözéstől a kiköltözésig című könyv szerzőjével, hogy megtudjuk, mi jár valójában egy ingatlan bérlésével.

Mennyire nehéz az a folyamat, aki éppen most indul el? Például milyen típusú engedélyeket kell elvárni egy új bérbeadótól?

A „csináld magad” bérbeadó egyik előnye, hogy kevesebb belépési akadály áll fenn, mint más területeken. Például, ha Ön birtokolja az ingatlant, például egy családi házat, és maga adja ki, akkor nem kell engedéllyel rendelkező ingatlanközvetítő vagy ingatlankezelő.

A lakóingatlanokkal rendelkező (legfeljebb négy egységként definiált) barkácsbérlőknek ellenőrizniük kell, hogy szükséges-e engedély. Egyes városokban például bérleti engedélyre vagy engedélyre lehet szükség. Célszerű ellenőrizni az esetleges állami vállalkozási engedélyekre vonatkozó követelményeket is.

Gyakran nagyobb akadályt jelent az első bérbeadók számára a tőke és a hitel birtoklása a bérlemény megvásárlásához, valamint a megfelelő kiválasztása. Ezt a témát a közelmúltban megjelent könyvem, a Minden földesúri kézikönyv a vagyon kezeléséhez: legjobb gyakorlatok a beköltözéstől a kiköltözésig fejti ki.

A költségek csökkentése érdekében milyen típusú általános karbantartást kell készíteni a bérbeadónak magára?

A nyereséges vállalkozás működtetéséhez a barkácsbérlőknek fel kell készülniük a rutinszerű karbantartási munkák festésére, tisztítására, tömítésére és kezelésére, például egy laza korlát rögzítésére vagy a WC-tartály szárnyának cseréjére. Ezek az apróságok annyira felmerülnek, hogy ha valakit - például vízvezeték-szerelőt vagy vállalkozót - minden alkalommal fel kell hívnia, az nem biztos, hogy költséghatékony.

De semmilyen szakmában nem kell magasan képzettnek lenni. Véleményem szerint a kisüzemi barkácsbérlők generalisták, és karbantartási készségeik és szokásaik terén az átlag lakástulajdonossal egyenlőnek kell lenniük. Vannak bérbeadók, akik kiszervezik az összes munkát, és még ingatlankezelőket is alkalmaznak, de a könyvem nagyon a barkácsbérlőnek szól.

Ha szakembert kell behozni, az ingatlan hatékony és megfizethető javítása problémát jelenthet a bérbeadók számára. Van valamilyen tanácsod arról, hogyan lehet ezt a legjobban megközelíteni?

A jó vállalkozók mindig a bérbeadó csapat tagjai lesznek - a kérdés az, hogyan és mikor lehet őket a legjobban használni.

Gyakran hatékonyabb nagyobb vagy összetettebb munkákat bérelni, amelyek speciális készségeket igényelnek, például nagy vízvezeték- vagy villanyszerelési munkákat, különösen akkor, ha számolunk az üres állás költségeivel vagy a saját idővel.

Kulcsfontosságú egy szakképzett vállalkozó kiválasztása, jó referenciákkal és szükséges licencekkel.

Ezután győződjön meg arról, hogy írásbeli munkája van-e, hogy Ön és a kivitelező is ugyanazon az oldalon legyen, pontosan mi fog történni (tartalmazzon leírásokat, specifikációkat, terveket, anyagokat stb.). Véleményem szerint minél részletesebb a munka, annál jobb.

Végül feltétlenül ismerje meg a számlázás alapjait, valamint a költség-plusz becslés és a fix áras ajánlat közötti különbséget.

Ha jó vállalkozót választ, és megbizonyosodik arról, hogy mind a munkakör, mind a fizetési feltételek kristálytisztaak, kevesebb problémával növeli annak esélyét, hogy megfelelő munkát végezzen.

Milyen gyakran tervezzen kozmetikai karbantartást, például egy ingatlan belső és külső festését hosszú távú bérlők számára?

Az aktív karbantartási program nagyon fontos. Könyvemben elmagyarázom azokat a főbb ismereteket, melyeket a barkácsbérlőnek el kell sajátítania: festés, tömítés és fúró használata. A festészet valószínűleg első számú.

Tényleg akkora értéket kap a festék. Ne feledje, hogy Ön általában egy versenyképes bérleti piacon lesz, így ha a bérleti kérelmezők újonnan festett belső teret és gondozott külsőt látnak, akkor valóban növelheti annak esélyét, hogy jó hosszú távú bérlőket szerezzen. A nagy karbantartás versenyelőnyt jelent.

A festés gyakorisága szerint ez változhat. Miután egy többéves bérlő kiköltözött, általában szeretek újrafesteni egy egység belsejét. Máskor, például egy évnél rövidebb vagy rövidebb bérleti idő esetén, lehet, hogy csak megérintek egy egységet. Könyvemben megosztom az iránymutatásokat a „megfordulásra” (az egység felkészítésének folyamatára a következő bérlő számára). A fordulat az, ahol a barkácsbérlő valóban ragyoghat az egységen.

Kívülről öt-hét éves időközönként festem a fourplexem külsejét. Sok múlik az éghajlaton és a külső típuson.

Vannak olyan adótörvények, amelyek lehetővé teszik a bérbeadók számára, hogy leírják a bérleményhez kapcsolódó dolgokat, például a fejlesztéseket?

Igen, levonhatja az összes szokásos és szükséges költséget a bérleményből. Legyen szó új készülékről, ingatlanadókról, biztosításról vagy egyszerű tisztítószerről, könyvemben megtalálhatók ezek a kiadások nyomon követésének módjai, és felhasználhatók bérleti és egyéb bevételeinek ellensúlyozására. Van néhány bonyolult adótörvény, ezért az új bérbeadóknak meg kell nézniük az IRS "E menetrend" űrlapját. A legtöbb fő bérbeadó költségét kategorizálja (és az 1040-es nyomtatványhoz tartozik). Könyvem az alapvető adókat tartalmazza, de további részletek és bonyolult kérdések megválaszolásához ajánlom a Minden földesúr adó levonási útmutatóját is, Stephen Fishman, a könyvem nagyszerű társa.

Mi a legnagyobb hiba, amelyet az új bérbeadók elkövetnek, amikor bérleti díjat vásárolnak? Amikor bérlőket választanak? Mikor kezelik ingatlanjaikat és bérlőiket?

Bérbeadónak lenni nagyrészt az emberek és az ingatlan kezeléséről szól, és mindkét kategóriában van néhány nagy korai buktató, amelyekre figyelni kell.

Az ingatlan kiválasztása kulcsfontosságú. Még a legjobb bérbeadó sem tudja helyrehozni a rossz környéket vagy a hibás épületet. Ezért van egy egész fejezetem a bérlemények kiválasztásáról a könyvemben.

A bérlő kiválasztása nagyon fontos. A problémás bérlők gyorsan az Ön problémájává tehetik problémájukat, nem fizetnek bérleti díjat vagy még rosszabbul (károsíthatják az ingatlant). Tehát az előzetes átvilágítással töltött erőfeszítések stresszt és pénzt takaríthatnak meg.

Az új bérbeadók másik gyakori csapdája a bérleti egységek átalakítása. A tulajdonosi büszkeség nagyszerű, de ne feledje, hogy a kölcsönzése nem egy televíziós műsorban vagy magazinban terjed. Cél a korrekt bérleti feltétel - nem magas színvonalú, bemutatóterem állapota. A pazar befejezés ritkán parancsol nagyobb bérleti díjat, sőt kevésbé tartós is lehet.

Hogyan lehet a legjobban korlátozni a bérlők forgalmát?

A bérbeadó munkájának nagy része a bérlői forgalomban van, tehát ha hosszú távon tudja tartani a bérlőket, akkor a munkája csökken (és a nyeresége általában nő).

Itt van három nagyobb téma, amelyek összefüggésben vannak a hosszabb bérleti díjakkal.

a) A bérlők elégedettsége kulcsfontosságú a megtartás szempontjából. Ha lapáttal, fűvel vágja le a járdát, és válaszol a bérlő aggályaira, legyen szó zajról vagy szivárgó csapról, akkor valószínűleg sokkal hosszabb ideig fogja megtartani a bérlőket. Gyakran a kisebb bosszúságok vagy kellemetlenségek elűzik az embereket. Tehát maradjon összhangban a bérlői elégedettséggel.

b) Ha nagy értéket kínál a bérlőknek, megakadályozhatja a távolodást. Ha a legjobb szolgáltatást és a legjobb árat kínálja (és ezért szeretek a bérleti díjaimat csak a piac alatt áraztatni), akkor kevesebb ösztönzés van arra, hogy a bérlő távozzon.

c) A megkülönböztető képesség szintén segíthet. Gondoljon a bérlésére a bérlő szempontjából. Ha valami mást kínál, akkor a bérlők kevésbé hajlandók elköltözni. Ez lehet kényelmes hely, különleges feltételek (például engedélyezem a háziállatokat), vagy egyszerűen csak egy elkerített udvar a gyerekeik vagy kutyájuk számára.

Az életváltozások miatt a bérlők végül költöznek, de a helyes megközelítéssel gyakran több évig megtarthatja őket. Ez lehetőséget ad az ingatlanára, hogy értékelje, miközben a bérlők fizetik le a jelzálogkölcsönét, és a bérleti díjak gyakran emelkednek az idő múlásával. Tehát bérbeadónak lenni nagyszerű "lassan gazdagodhat meg" stratégia, ha kezelheti az ingatlant és megtarthatja a jó bérlőket.

Sok olyan dolog van, ami egy ingatlan bérlésével és kezelésével foglalkozik, amit az emberek esetleg nem vesznek észre. Mi a tanácsod annak, aki ezt az utat fontolgatja? Van-e bizonyos kezdő költségvetés, amire a potenciális bérbeadónak számíthatnia kell?

Aki ingatlan bérbeadására gondol, valószínűleg több tényezőre is gondolnia kell.

Először is győződjön meg arról, hogy a földesúr megfelel az életmódjának. Ez azt jelentheti, hogy hétvégén egységeket mutatnak be, nem pedig sportokat néznek vagy hobbit folytatnak.

Másodszor alaposan gondolja át a megvásárolni kívánt ingatlant. A bérelhető ingatlan helye és típusa határozza meg a vonzó bérlők típusát és a karbantartási feladatokat. Például egy jól karbantartott társasház (a könyvem mélyebben foglalkozik a társasházak bérlésével) jobban működhet, ha Ön igényes karrierű szakember. De egy idősebb fourplex alkalmas lehet annak, aki nagyon ügyes és rugalmas munkaidővel rendelkezik.

Harmadszor, legyen stratégiád. Csak vásárolni és a legjobbat remélni nem terv. Fontolja meg, mit kínálhat, ami megkülönbözteti a bérleti egységét. Lehet, hogy olcsóbb bérleti egységről van szó (és a barkácsoló bérbeadók csökkenthetik a költségeket). Vagy kínál valami mást, például rugalmasabb bérleti időt; ideális helyszín; egy tisztább egység; kényelmi eszközök, például mosógép és szárító; liberális háziállatokra vonatkozó politika; vagy érzékenyebb menedzsment. Gondoljon ezekre a kérdésekre a kezdetektől fogva.

A költségvetés szempontjából ez valóban változhat. Aktívan részt veszek a nemzeti internetes fórumokon, és látom, hogy az Egyesült Államokban bérelhető ingatlanok 10 000 dollárért eladják az elöregedő Rust Belt negyedeket San Franciscóba. Ismerje meg tehát a piacát, a fülkét, és próbáljon olyan ingatlant találni, amely minden hónapban pozitív cash flow-t fog produkálni (az összes költségét figyelembe véve).

A kezdéshez általában 20% -os előleget kell fizetnie egy nem saját tulajdonú bérelt ingatlan után. De érdekes dolgokat tehet, például vásárolhat, és két-négy egységből álló ingatlanban lakhat, például duplexben. Ezután alacsony előlegfizetési lehetőségeket kap, mint családi házában. Van, aki még a jelenlegi otthonát is bérli, és egy másikba költözik. Továbbá, ha olyan ingatlant bérel, amelyet el kíván különíteni a javításokra és a tartalékokra (fedett csövek, tönkrement készülékek és hosszabb távú tőkeköltségek fedezésére, mint egy új tető).

Bővebben Michael Boyer új könyvében olvashat: Minden földesúri kézikönyv a vagyon kezeléséhez: A bevált gyakorlatok a be- és kiköltözésig, elérhető a Nolo, az Amazon és az országos könyvesboltokban.

A szerzőről:

Michael Boyer egyetemi tanár és ügyvéd, valamint bérbeadó, akinek több kis ingatlana van. Végzettséggel rendelkezik a menedzsment és a jog területén, ráadásul több mint egy évtizedes tapasztalattal rendelkezik, mint sikeres barkácsbérlő. Családjával az alaszkai Juneau-ban él.

További források:

A bérbeadó törvényes jogairól és felelősségéről további részletek, ideértve az állami szabályokat a biztosítéktól kezdve a bérleti feltételig, a Nolo.com Bérbeadók részében találhatók:

Ajánlott: